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土地市值與公告現值的計算
實價登錄上路後,各縣市政府將參考房屋交易實價調高公告現值,因此房屋稅、地價稅,及土地增值稅也跟著上漲。但追根究柢下,房價年年翻漲的原因,主要是國內土地價格幾乎有增無減。地價是指根據《土地法》第150條規定,地價調查應抽查最近兩年內土地市價或收益價格,當作查定標準地價的依據。不過按照內政部地政司所公布的地價調查估計規則,是用「繁榮街道路線價」依臨街深度再乘以深度指數來計算。

影響地價的因素
但因為地價計算標準不盡相同,還會受到現況變遷等影響,所以導致許多公告地價都讓人質疑。以北部地區來說,造成地價飆漲的起源,正是國有財產局數年前大舉拍賣國有地,建商為了搶地競標,而讓部份精華地段的地價在一年內漲了45%,帶動同期周邊房價也漲了30%以上。若以土地成本約佔總成本七成的比例來換算,當土地漲價成本轉移到房價上,房價一年漲三成也屬於正常現象。

如何推算建案的合理價格
根據各項成本及費用等數據評估,就大概能推估出建案價格:首先將土地成本加上營建成本,再乘以管銷系數,可以得到建商的「每坪成本」;最後再將每坪成本,乘以10%~30%不等的建商期望利潤,就是一般市面上看得到的房價。假設土地成本每坪一百萬元,經過單位容積計算後,再加乘營造、管銷成本,和期望利潤,最後得到的平均單價大約會在每坪60萬左右。如果這個建案每坪售價超過65萬以上,就可能出現「超額利潤」;而相反地開價在50萬以下,就是賠錢求售了。

善用實價登錄來了解市場區域行情
不過,想買屋的民眾要是無法知道前面所提的數據,還是可以透過比較簡易的「實價登錄」系統,來查詢想購買的地段房價;或是透過網路、房仲等管道,了解附近的區域行情;甚至可以實際走訪,看看周遭有沒有類似的建案能供比價。至於想在高地價區域,找到中價位的好房子,可能就要從其他屋齡、格局、樓層等客觀條件再去斟酌折扣,甚至可以在鄰近區域找屋,來降低買房子的成本。  

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