因為預售屋自備款門檻低、付款輕鬆,成為不少首購族和投資客的買屋首選。但預售屋跟成屋不同,沒有實體的房子可以參考,只能透過接待中心裡美輪美奐的樣品屋,和文宣上漂亮的示意圖和文字來想像。所以到底要怎麼評估一個看不到的建案,就要掌握以下幾個關鍵點。
做完功課後再現場探勘
不管買什麼樣的房子,除了建物本身的條件外,最重要的就是「地段」。還沒到接待中心前,可以先在網路上做功課,搜尋附近環境、交通及各項生活機能的資訊;接著再親自到接待中心,進一步實際了解這個建案的細部規劃,包括和隔壁房子的棟距、高度差,還有附近的土地分配運用。尤其在接待中心階段,還要特別注意業者是不是有合法建照、如果有和地主合建的情況,連土地產權都有確切的買賣契約。
注意平面圖的細節
確認完外部環境和合法銷售資格後,再針對自己選定通風、採光優良那一戶,來評估內部空間。因為預售屋沒有實體房屋可以看,樣品屋的格局也不見得是未來實際交屋的情況,所以平面圖一定要看仔細。平面圖主要用來預先估算室內尺寸,尤其要特別注意牆壁厚薄、梁柱位置、樓梯寬度,以及整體空間和家具之間的大小比例,才不會誤判實際空間規劃。若有游泳池、健身房等公設的話,也要知道位置,因為如果這些設備在室內就會納入公設比,分攤到房屋權狀坪數裡。
看屋當天別簽約
最後要提醒您,盡量別在看屋當天付訂簽約!因為很多建案會推出「現場簽約贈送家電」或其他優惠,來讓賞屋民眾衝動下訂。在沒有經過各方面的考量和仔細閱讀合約的情況下,很容易買到後續會產生糾紛的房子。在下訂前,可以向建商索取契約影本來審閱。同時也要在簽約前詢問解約條件,及其他像是契稅、代書費、火險、外接水電等額外費用,才能做到有效的預算掌控。有幸遇上預售建案整體品質好、增值性高的話,若能邀請親朋好友一起「團購」幾戶,還能直接向建商討個大折扣。
- Apr 20 Sun 2014 21:43
看預售屋的小訣竅
- Apr 17 Thu 2014 20:33
預售屋紅單搞什麼花樣
了解預售屋銷售模式
許多針對預售屋房價節節飆漲的研究討論,都指向和投資客私下「炒紅單」息息相關。究竟什麼是「紅單」?運作和獲利方式又是什麼?所謂「紅單」就是「預售屋買賣權利預約單」,最早要從預售屋的銷售模式談起,一般預售屋的銷售期,分為「潛銷期」及「公開期」兩個階段。潛銷期是指預售屋的規劃大致定案,但是還沒決定價格,也沒有對外公開;而公開期則是指每坪單價已經確認,可以正式對外銷售的階段。
紅單的由來
紅單買賣的現象,則大多發生在潛銷期。部分建商或代銷公司在還沒取得建照前,會先開放部分戶數、以低於公開市價的價格,提供給特定客戶或口袋名單客群進行預訂,來營造新建案熱銷的情境。這些擁有預購權的人,都要先繳一筆幾萬塊的訂金給建商或代銷公司,然後他們會收到一張「預售屋買賣權利預約單」做為優先承購的證明。一般的預約單都是紅色,所以業界就把它叫做「紅單」。
投資客就是紅單大戶
還有另一種紅單,是由投資客主動找建商開價,同樣要先付一筆幾萬塊的訂金給建商,簽下預售屋買賣權利預約單。紅單上會註明每坪的購買金額,及可以憑單享有優先購買及簽約的權利,但實際上不是真的要買下這個預售屋,而是要把紅單加價賣給後續想買預售屋的民眾,來賺取紅單前後的價差。
看清紅單背後的真相
所以「紅單」只是預售屋買賣的權利,它和預售屋下訂後繳交的訂金單不一樣。因為紅單的金額較低,有些惡意炒作的業者甚至會一戶多賣,以便營造出多方客戶搶購的假象,實際上卻破壞了正常的預售屋交易秩序。現在財政部已經鎖定這種紅單轉賣賺差價的情形查稅,漏報的投資客將加罰稅額的50%做為罰金。在此也要提醒民眾,買預售建案前就要先做好功課,找信譽優良的建商,才不會多花了銀子又助長炒房的歪風。
- Apr 14 Mon 2014 22:21
買房子付訂金後悔怎麼辦
坊間常傳出買有民眾買屋時已經下訂,事後改變主意想拿回訂金的糾紛。看屋下訂的金額,通常是房屋總價的2%到5%左右,從幾萬塊到十幾二十萬不等,對於已經付出去的訂金,是不繼續簽約買房就會被全數沒收?還是有條件退還?
簽約款與合約審閱
一般來說,除了最早支付的訂金外,在簽約時還需要付一筆房屋總價一成的「簽約款」,簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款。在完成下訂程序後,業者必須提供合約書給消費者帶回去審閱,而內政部也有公告:關於成屋及預售屋買賣定型化契約的審閱期間至少為5天。由於定型化契約由單方製作,通常對立約那方比較有利,因此《消費者保護法》第11條便規定:企業經營者應提供消費者30日內的審閱期。
自動放棄合約審閱屬於無效約定
不過少數業者會在契約中加入「自願放棄合約審閱期」的條款,但這個行為已經違反消保法應記載及不得記載事項。很多業者自以為在合約中加入此條款,就可規避「合約審閱期」的規定。不過要是消費者日後發現有損自身權益的內容,還是能夠依「合約審閱期」的規定,來主張合約無效。甚至有些業者會要求消費者現場看合約書、現場簽約,並在合約書中加入「簽約前已充份審閱合約」的條款,如果因此讓消費者權益受損,消費者也可以提出申訴。
注意空白契約的陷阱
還有業者為了買賣成交,一邊提供契約給消費者審閱,一邊又提供不明確的空白契約給消費者簽。除了違反前面所提的審閱期規定,還包括雙方對契約標的物詳細內容並未達成共識。如果消費者對定型化契約有疑慮,也表明不願購買,那這個契約就不能續行。要是碰上業者拖延,以簽好的本票要求履行契約,消費者也可以主張本票的原因關係不存在而拒絕支付,並要求業者退還本票。
訂金與簽約款的退費差異
所以,如果在合約簽訂後的30天內,已經支付的訂金可全額退費,而且業者也不能以信用卡付款或其他理由收取手續費。至於簽約款則以合約相關內容退費,或由雙方協商金額,但也可能全數被沒收。因此要提醒民眾,付訂簽約前一定要善用「合約審閱期」,仔細評估各項買屋需求與條件,避免後悔時造成金錢和時間上的損失。
- Apr 10 Thu 2014 10:10
買房子前該做哪些評估
買屋前的六大評估項目
一次終結不斷搬家和租屋糾紛的惡性循環,能夠擁有自己的小屋,是很多無殼蝸牛的夢想。不過,現在的你真的適合買房子嗎?在準備投入動輒一二十年的貸款前,首先要思考幾個問題,第一是經濟收入穩定嗎?第二是想一個人的獨居,還是跟親友同住?第三、想買什麼樣的房型?第四、想買在什麼地方?第五、預計在什麼時候買房?而第六點也是最重要的動機,為什麼你想買房子?
先有穩定的收入再規畫支出
首先,買屋除了要先準備一筆自備款外,還可能會有室內裝潢、添購新家具家電的費用,以及後續分期繳交貸款時的支出。扣除前述的費用之外,至少還要預留三個月以上的生活週轉金,所以「收入穩定」或者是荷包滿滿不用向銀行借錢買房,就自然成為經濟上的先決因素了。
生活型態決定購買的房屋類型
至於該買什麼樣的房子、買在什麼地方,不只要衡量經濟能力,也要配合自己的生活型態。像是預算有限或沒打算永久居住的單身貴族或是新婚夫妻,則可以考慮大套房、一房一廳的組合,等有新增家庭成員的需求,或資金充裕時再來進行換屋,從小屋慢慢變大。而與家人同住,建議選擇三房以上,或是可以分層保有各自生活空間的透天厝,要是再跟同住親友一起分攤家計及貸款,既能減輕經濟壓力,也能互相照應。
買屋首選能節省最多時間成本的位置
買屋自住的地點,撇除增值不敗定律的「地段守則」,當然還是以生活機能健全、優質環境、通勤時間短為考量。如果是雙薪夫妻,建議選擇離家庭經濟來源那一方辦公比較近的位置,避免舟車勞頓影響工作表現及績效。同時,如果有小孩的家庭,可考慮離父母家近的地方,這樣能就近照料雙親和托育孩子,藉此還能省下一些保母費,算是一舉兩得的做法!
探討真正的購買動機後再決定
最後要探討買房的時機點和動機,很多人會選擇在工作數年、有一定存款後置產,也有人「成家立業」為了結婚而買屋、甚至為了投資而買。什麼才是進場的最好時機,除了看準代銷最後的出清、投資客的急售,也可以透過各種管道,遇到最適合自己的房子。不過,還沒通過自我購屋評估的朋友,還是可以多關心市場行情,累積豐富資訊後,在需要時快速找到速配的物件。
- Mar 17 Mon 2014 08:03
國際早餐日之麥當勞免費睡不堡
人說,早起的鳥兒有蟲吃
但在3/17國際早餐日的今天,卻是早起的鳥兒吃到堡
平常只要在日正當中前被吵醒就要對旁人拳打腳踢的麥兜恩
終於為了免費麥當勞早餐
創下2014年最早破天荒在早上六點半就起床囉!
原來只要有號碼牌,三天以內都可以兌換
- Mar 12 Wed 2014 00:18
大俠愛吃漢堡包@奶油威力脆皮漢堡專賣店
大俠愛吃漢堡包,純正牛肉吃得好,一中小民添口福,吃了就是好寶寶
不只大俠愛吃漢堡包,連大學生也很愛這一味
聽說,美食林立的一中商圈新開了一家不錯的漢堡店
所以自詡永遠的女大生(噁)的麥兜恩,為了證明自己還有青春的肚量就非得衝了
價位看起來跟一般美式漢堡差不多,只是不知份量是不是有學區內該有的King size
看似小小的店面裝潢很簡約,連燈泡都只有鐵架映襯
- Feb 18 Tue 2014 21:29
【今日我最莓】整個城市都是我的草莓園之全家草莓冰淇淋
曾幾何時,除了流行夏天吃火鍋外,連冬天吃冰也變成風潮
自從今年初二在羅東吃到第一支7-11冰淇淋後
我一直覺得在超商抽號碼牌等冰淇淋是很奇妙的事
(即使抽到幸運88的號碼,但當天買的兩張刮刮樂還是槓龜了>"<)
但後來才發現全家便利商店在情人節推出的季節限定冰淇淋,也是這樣地誇張...
尤其從2014/2/14開始,最閃光洗版的不是情人節大餐,而是人手一支草莓冰淇淋
拍放閃吃冰照買一送一的優惠,當天只限量30支,所以就不去湊熱鬧了
- Dec 25 Wed 2013 11:27
極樂聖誕牛排@Babu巴布私宅料理
- Nov 02 Sat 2013 14:21
炒什麼炒,餵公子吃餅之【什錦炒餅】
紀念桃園黃色小鴨驟逝,特別推出烤鴨夾「餅皮大變身」
因為上禮拜BBQ party的炒鴨和脆鴨片都被肉食男女橫掃一空,剩下一包加購的冷板凳餅皮在哭泣
想說以前剩一兩片拿來煎蛋餅還ok,但一大包10片左右的餅皮實在有點難以銷瘦...
最後基於本人實在太愛烤鴨+節儉持家,所以靈機一動想到曾吃過「山東炒餅」這道料理
主食的賣相看起來有點像切片的餅皮,所以就把差點變廚餘的餅皮帶回來依樣畫葫蘆"餓"搞一下
1.首先要將原本圓片狀的烤鴨餅皮切成1.5公分左右的條狀寬麵條
2.依序把想要吃的青菜備料切好
- Oct 25 Fri 2013 11:31
黃綠紅月半蛋包飯
【恩貴人小廚房】名詞解釋:
因為前陣子受了《後宮甄嬛傳》的影響
每見皇上降臨每個嬪妃都會吩咐各自小廚房,準備美食佳餚來抓住老公的胃
這樣掏心掏胃?才有機會讓龍心大悅...因此受寵(若驚?)
加上鑑於劇中越居高位的嬪妃,如皇后、貴妃等級的都會坐冷板凳
(在清朝,後宮分為八個等級:皇后、皇貴妃、貴妃、妃、嬪、貴人、常在、答應)
被寵幸機率高的都是低階小妾,所以自然要選個「貴人多旺事」的職等來當...
於是乎,由胖胖小當家一人分飾多角,從總鋪師演到皇上的恩貴人小廚房就降誕生了!
而退居成功男人背後的麥兜恩,只負責掛名當個拍照打字的「創意總奸」囉