美食不過時,拖了好久的食記過了七夕情人節和八八父親節

一拖就直衝了九月的中秋節,雖然美食吃多了身材終究會和佳節明月一樣圓

但人生自古誰無食,不吃哪有力氣減肥的是吧...

尤其今年夏天熱起來讓人坐立難安,食慾也大受影響,想要好好吃個飯當然要慎選

食物要清爽、環境要清幽,所以首選日本料理,初訪一間久仰大名的【木庵】居酒屋

其實這間低調的小店,就位於寸土寸金的七期重劃區裡面

何謂低調呢?因為木質外觀和夜色實在很難發現它的存在,讓我跟胖胖三過木庵而不入

不似一般餐廳都有客人餵食的櫥窗秀,居酒屋光外觀就隱密地像夜店,連入口都不是很好找

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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2014年8月5日頒佈行政命令,訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第13點(驗收)規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用補充規定

內政部表示,補充規定如下:
一、賣方(不動產開發業)通知買方驗收時,自來水、電力均應達接通狀態,賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。但預售屋買賣契約訂約日在2014年5月2日內授中辦地字第1036002251號函示(未含當日)前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該項費用。上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。

二、有天然瓦斯地區之預售屋買賣,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外,賣方均應於房地出售範圍內,達成瓦斯配管(內線管設施)之可接通狀態,不得向買方另收內線瓦斯管線費。但預售屋買賣契約訂約日在2014年2月27日內授中辦地字第1036031553號函示(未含當日)前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該內線管費用。

內政部表示,上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。至銜接公用事業外線管(房地出售範圍外)之瓦斯管線費,因非屬預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點規定範疇,宜由買賣雙方本契約自由原則議定之。


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【三粒新聞】

最近豬事會社來了一個新副總

這幾天陸續約談同事,要規劃職涯課程

結果下班時,他突然問我:你要不要離職!?

恩:(內心一驚)我還沒約談過耶…

後來,過了一秒鐘才會意過來,

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實價登錄是什麼?

不動產成交案件實際資訊申報登錄(實價登錄)制度正式於101年8月1日起施行,不動產買賣、租賃及預售屋成交案件均需依相關規定完成交易資訊申報登錄事宜,並以區段化、去識別化之方式提供查詢,促使不動產交易價格公開透明,達成不動產交易市場健全發展。

 

這幾天跟同事在聊天,他說有些建商炒房價的招數就是靠「實價登錄」!?

怎說呢?比如一坪20萬的房子,A建商用23萬買B建商的房子、B建商用25萬買A建商的房子

錢搬來搬去,都是在自己口袋,這樣就可以把區域平均價格抬高...

雖然不知道是不是真的,但想想這種玩法也不無可能,而且還玩得很合法的樣子

最後苦的還是勒緊褲帶繳房貸、不然就是買不起房的窮老百姓~我想寫著慘字啊 (還要Ctrl+V十萬次)

            

 

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睫毛彎彎眼睛眨啊眨,話說到嘴邊怎麼會轉彎

你的微笑像月彎彎,氣氛好浪漫,需要你陪伴...

這次有榮幸受邀搶先體驗塔木德連鎖飯店的試營運,當然笑得閤不攏嘴

而且身為台中人,平常要在台中QK的機會並不多

(遙想上次半夜溜出來住飯店,是因為租屋處水塔維修停水......務實>浪漫)

因為入住日適逢周五羽球日,所以我跟胖胖打完球來到塔木德一中館已經過凌晨

幸好,麥兜恩是不知名部落客,可以光明正大地開房間不怕被跟拍

位於一中商圈麥當勞樓上的塔木德,入口就在麥當勞隔壁萊爾富旁邊

這地方我還算熟門熟路,稍微找一下就發現電梯的標示...

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前幾天收到一封簡訊內容大約是「麥兜恩,你的電信帳單(網址).......」
 
當時心想著是不是中華電信的新服務,接著手賤點下那個連結 (我承認我是豬[淚])
 
然後下載了dropbox還什麼的程式,後來發現什麼鬼帳單也打不開
 
原本還以為是我手機什麼設定擋掉了程式的執行,試了好幾次都沒用就放棄
 

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水電  
 相信很多購買預售屋的民眾,在簽約時才發現多了一筆「外水外電」的費用。有些建商會在契約裡面註明,買方交屋前要另外繳自來水和電力等管線費用,這就是俗稱的外水外電,金額依住戶數量平均分攤,大約從幾萬塊到幾十萬不等。這筆為數不小的費用,在交易過程中還是常發生買賣雙方誰該付帳的糾紛。不過,現在這個問題終於明朗化了─內政部在今年五月已經函釋,不動產開發業者、建商等預售屋買賣業,不得在不動產價款外,另外向買方收取自來水、電力的內、外管線費用。雖然建商的委任律師表示,外水外電的管線施設不在預售屋契約範圍內,而是建商代辦的服務。不過因為《預售屋買賣定型化契約》規定,賣方必須領得使用執照,並接通自來水、電力、瓦斯配管後,通知買方驗收。所以如果建商利用法規的模糊地帶,不當收取外水外電的費用,住戶都可以要求返還,千萬不要讓自己的權益睡著了!


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如何降低房屋交易的風險
房屋買賣動輒牽涉上百萬的巨額金額交易,在買賣過程中,買方怕付了錢後拿不到房子;賣方也怕給了產權跟印鑑證明後收不到賣屋款,但房子卻因為已經過戶到買方名下也不能恢復產權。最後變成先付出的人,就要先承受交易風險,變得買賣雙方對交易行為都有不信賴感,所以為了確保交易的安全性,才會有「履約保證」的存在。

什麼是履約保證
「履約保證」是指一種代管契約,由買賣雙方的第三方保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產,當特定條件成立或發生法律糾紛時,第三方就會將當時的保管物交給契約指定的人。通常接受不動產履約保證的第三方,都是由銀行投資,專門處理不動產營建、管理事項的「建築經理公司」。而不動產履約保證依房屋類別有分成「成屋履約保證」和「預售屋履約保證」兩種,依承保範圍還可分為「買賣價金履約保證」、「已收價金履約保證」。

履約保證流程與費用
成屋履約保證就是買賣雙方向建築經理公司辦理專戶,並約定把交易中應該拿到的價金、及應該支出的款項存入保管,等交屋後買方取得不動產所有權後,再把專戶內之剩餘款項付給賣方,所以又稱為「買賣價金履約保證」。履約保證的收費標準,大多依照買賣合約總金額的萬分之六計價,像是總價五百萬的房屋買賣,履保費用大約就是三千元。這筆費用通常由買賣雙方平均分攤,但如果雙方另有協議,像是部分房仲業者會提供購屋履保優惠,那麼就按照當時的約定。

履約保證的效力
如果在交易過程中,遇到買賣任一方違約,只要透過合法程序催告,履約專戶中的應收或應付款項,就會支付給提出受損者。例如,買方在過戶後違約不付尾款,賣方合法催告並解除契約、確定沒收買方已付價金,也取得法院判決返還產權時,建築經理公司就能把買方已經支付的價金交給賣方。若無履約保證,發生違約時還是需要訴訟,有時就算勝訴也未必能拿回全額。但有履約保證,只要勝訴確定,建築經理公司就會把價款連同專戶內款項,支付給買賣雙方,這就是有無履約保證對賣方權益保障差別。


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土地市值與公告現值的計算
實價登錄上路後,各縣市政府將參考房屋交易實價調高公告現值,因此房屋稅、地價稅,及土地增值稅也跟著上漲。但追根究柢下,房價年年翻漲的原因,主要是國內土地價格幾乎有增無減。地價是指根據《土地法》第150條規定,地價調查應抽查最近兩年內土地市價或收益價格,當作查定標準地價的依據。不過按照內政部地政司所公布的地價調查估計規則,是用「繁榮街道路線價」依臨街深度再乘以深度指數來計算。

影響地價的因素
但因為地價計算標準不盡相同,還會受到現況變遷等影響,所以導致許多公告地價都讓人質疑。以北部地區來說,造成地價飆漲的起源,正是國有財產局數年前大舉拍賣國有地,建商為了搶地競標,而讓部份精華地段的地價在一年內漲了45%,帶動同期周邊房價也漲了30%以上。若以土地成本約佔總成本七成的比例來換算,當土地漲價成本轉移到房價上,房價一年漲三成也屬於正常現象。

如何推算建案的合理價格
根據各項成本及費用等數據評估,就大概能推估出建案價格:首先將土地成本加上營建成本,再乘以管銷系數,可以得到建商的「每坪成本」;最後再將每坪成本,乘以10%~30%不等的建商期望利潤,就是一般市面上看得到的房價。假設土地成本每坪一百萬元,經過單位容積計算後,再加乘營造、管銷成本,和期望利潤,最後得到的平均單價大約會在每坪60萬左右。如果這個建案每坪售價超過65萬以上,就可能出現「超額利潤」;而相反地開價在50萬以下,就是賠錢求售了。

善用實價登錄來了解市場區域行情
不過,想買屋的民眾要是無法知道前面所提的數據,還是可以透過比較簡易的「實價登錄」系統,來查詢想購買的地段房價;或是透過網路、房仲等管道,了解附近的區域行情;甚至可以實際走訪,看看周遭有沒有類似的建案能供比價。至於想在高地價區域,找到中價位的好房子,可能就要從其他屋齡、格局、樓層等客觀條件再去斟酌折扣,甚至可以在鄰近區域找屋,來降低買房子的成本。  


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房屋增值的條件
買房子繳貸款對一般小老百姓來說,通常就是十幾二十年的人生大事,當然要考慮大量投入青春和金錢的小窩,會不會隨著時間增值成金窩銀窩。如果要評估房屋的增值空間有八大要點:
1.「地段」:房價和地價緊密相連,在熱門地段上的房價不漲很難更不可能跌。
2.「品牌建商」:雖然品牌不見得等於品質,但品牌形象大多是靠經驗和口碑累積的,自然不會有太大的落差。
3.「格局」:擁有好的格局與採光條件,也能讓房屋在比價中脫穎而出。
4.「環境」:周遭有公園學區、賣場等生活機能好的區塊,絕對站穩不敗之地。
5.「公設」:像社區藝廊、游泳池、健身房、遊戲室、視聽室等,都能間接提升住戶的生活品質。
6.「建材」:選用高級耐用的建材,本身就保值,加上優秀功能性可以延長建築及內部的使用壽命。
7.「住戶」:根據千金難買好鄰居的不敗定律,當某個建案有名人入住或是群聚著社會階級比較高的人士,房價往往會跟著看漲,變成另一種無形的代言。
8.「物業管理」:優良的物業管理可以提供舒適、清潔、便利、安全的生活空間,並藉著營運管理增加收入,提升建築和土地價值。

好地段次級屋況 與 次級地段好屋況
至於在購屋總價差不多的前提下,進行地段和屋況PK戰,除了取決於個人想要的生活型態外,還要考慮將來是不是有換屋轉手的可能性。因為在好地段的次級屋況,即使房子折舊但在地價不減反增的前提下,平均房價還能維持一定的增值空間,甚至轉賣前還能透過整修來回春。但在次級地段的好屋況,除了同樣會面臨到房子折舊的問題,還可能會遇到後續不易脫手的窘境。而且最重要的是,房子所在地段是評斷房價高低的關鍵,尤其銀行的核貸標準裡,建物地段比較好,也能拿到比較高的貸款成數。

買對房子就可享受增值
那如果房子真的增值了,可以選擇繼續住下去,也能趁機轉租轉賣賺一票。通常換屋的前提是先看準了想下手的新物件,還要確認現有的房子能夠脫手,來進行資金間的轉換。相信只要利息還在低檔,持續投資在自住轉手兩相宜的「房地產」,仍然是不錯的選擇。  


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