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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2014年8月5日頒佈行政命令,訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第13點(驗收)規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用補充規定

內政部表示,補充規定如下:
一、賣方(不動產開發業)通知買方驗收時,自來水、電力均應達接通狀態,賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。但預售屋買賣契約訂約日在2014年5月2日內授中辦地字第1036002251號函示(未含當日)前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該項費用。上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。

二、有天然瓦斯地區之預售屋買賣,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外,賣方均應於房地出售範圍內,達成瓦斯配管(內線管設施)之可接通狀態,不得向買方另收內線瓦斯管線費。但預售屋買賣契約訂約日在2014年2月27日內授中辦地字第1036031553號函示(未含當日)前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該內線管費用。

內政部表示,上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。至銜接公用事業外線管(房地出售範圍外)之瓦斯管線費,因非屬預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點規定範疇,宜由買賣雙方本契約自由原則議定之。


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實價登錄是什麼?

不動產成交案件實際資訊申報登錄(實價登錄)制度正式於101年8月1日起施行,不動產買賣、租賃及預售屋成交案件均需依相關規定完成交易資訊申報登錄事宜,並以區段化、去識別化之方式提供查詢,促使不動產交易價格公開透明,達成不動產交易市場健全發展。

 

這幾天跟同事在聊天,他說有些建商炒房價的招數就是靠「實價登錄」!?

怎說呢?比如一坪20萬的房子,A建商用23萬買B建商的房子、B建商用25萬買A建商的房子

錢搬來搬去,都是在自己口袋,這樣就可以把區域平均價格抬高...

雖然不知道是不是真的,但想想這種玩法也不無可能,而且還玩得很合法的樣子

最後苦的還是勒緊褲帶繳房貸、不然就是買不起房的窮老百姓~我想寫著慘字啊 (還要Ctrl+V十萬次)

            

 

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水電  
 相信很多購買預售屋的民眾,在簽約時才發現多了一筆「外水外電」的費用。有些建商會在契約裡面註明,買方交屋前要另外繳自來水和電力等管線費用,這就是俗稱的外水外電,金額依住戶數量平均分攤,大約從幾萬塊到幾十萬不等。這筆為數不小的費用,在交易過程中還是常發生買賣雙方誰該付帳的糾紛。不過,現在這個問題終於明朗化了─內政部在今年五月已經函釋,不動產開發業者、建商等預售屋買賣業,不得在不動產價款外,另外向買方收取自來水、電力的內、外管線費用。雖然建商的委任律師表示,外水外電的管線施設不在預售屋契約範圍內,而是建商代辦的服務。不過因為《預售屋買賣定型化契約》規定,賣方必須領得使用執照,並接通自來水、電力、瓦斯配管後,通知買方驗收。所以如果建商利用法規的模糊地帶,不當收取外水外電的費用,住戶都可以要求返還,千萬不要讓自己的權益睡著了!


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如何降低房屋交易的風險
房屋買賣動輒牽涉上百萬的巨額金額交易,在買賣過程中,買方怕付了錢後拿不到房子;賣方也怕給了產權跟印鑑證明後收不到賣屋款,但房子卻因為已經過戶到買方名下也不能恢復產權。最後變成先付出的人,就要先承受交易風險,變得買賣雙方對交易行為都有不信賴感,所以為了確保交易的安全性,才會有「履約保證」的存在。

什麼是履約保證
「履約保證」是指一種代管契約,由買賣雙方的第三方保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產,當特定條件成立或發生法律糾紛時,第三方就會將當時的保管物交給契約指定的人。通常接受不動產履約保證的第三方,都是由銀行投資,專門處理不動產營建、管理事項的「建築經理公司」。而不動產履約保證依房屋類別有分成「成屋履約保證」和「預售屋履約保證」兩種,依承保範圍還可分為「買賣價金履約保證」、「已收價金履約保證」。

履約保證流程與費用
成屋履約保證就是買賣雙方向建築經理公司辦理專戶,並約定把交易中應該拿到的價金、及應該支出的款項存入保管,等交屋後買方取得不動產所有權後,再把專戶內之剩餘款項付給賣方,所以又稱為「買賣價金履約保證」。履約保證的收費標準,大多依照買賣合約總金額的萬分之六計價,像是總價五百萬的房屋買賣,履保費用大約就是三千元。這筆費用通常由買賣雙方平均分攤,但如果雙方另有協議,像是部分房仲業者會提供購屋履保優惠,那麼就按照當時的約定。

履約保證的效力
如果在交易過程中,遇到買賣任一方違約,只要透過合法程序催告,履約專戶中的應收或應付款項,就會支付給提出受損者。例如,買方在過戶後違約不付尾款,賣方合法催告並解除契約、確定沒收買方已付價金,也取得法院判決返還產權時,建築經理公司就能把買方已經支付的價金交給賣方。若無履約保證,發生違約時還是需要訴訟,有時就算勝訴也未必能拿回全額。但有履約保證,只要勝訴確定,建築經理公司就會把價款連同專戶內款項,支付給買賣雙方,這就是有無履約保證對賣方權益保障差別。


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土地市值與公告現值的計算
實價登錄上路後,各縣市政府將參考房屋交易實價調高公告現值,因此房屋稅、地價稅,及土地增值稅也跟著上漲。但追根究柢下,房價年年翻漲的原因,主要是國內土地價格幾乎有增無減。地價是指根據《土地法》第150條規定,地價調查應抽查最近兩年內土地市價或收益價格,當作查定標準地價的依據。不過按照內政部地政司所公布的地價調查估計規則,是用「繁榮街道路線價」依臨街深度再乘以深度指數來計算。

影響地價的因素
但因為地價計算標準不盡相同,還會受到現況變遷等影響,所以導致許多公告地價都讓人質疑。以北部地區來說,造成地價飆漲的起源,正是國有財產局數年前大舉拍賣國有地,建商為了搶地競標,而讓部份精華地段的地價在一年內漲了45%,帶動同期周邊房價也漲了30%以上。若以土地成本約佔總成本七成的比例來換算,當土地漲價成本轉移到房價上,房價一年漲三成也屬於正常現象。

如何推算建案的合理價格
根據各項成本及費用等數據評估,就大概能推估出建案價格:首先將土地成本加上營建成本,再乘以管銷系數,可以得到建商的「每坪成本」;最後再將每坪成本,乘以10%~30%不等的建商期望利潤,就是一般市面上看得到的房價。假設土地成本每坪一百萬元,經過單位容積計算後,再加乘營造、管銷成本,和期望利潤,最後得到的平均單價大約會在每坪60萬左右。如果這個建案每坪售價超過65萬以上,就可能出現「超額利潤」;而相反地開價在50萬以下,就是賠錢求售了。

善用實價登錄來了解市場區域行情
不過,想買屋的民眾要是無法知道前面所提的數據,還是可以透過比較簡易的「實價登錄」系統,來查詢想購買的地段房價;或是透過網路、房仲等管道,了解附近的區域行情;甚至可以實際走訪,看看周遭有沒有類似的建案能供比價。至於想在高地價區域,找到中價位的好房子,可能就要從其他屋齡、格局、樓層等客觀條件再去斟酌折扣,甚至可以在鄰近區域找屋,來降低買房子的成本。  


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房屋增值的條件
買房子繳貸款對一般小老百姓來說,通常就是十幾二十年的人生大事,當然要考慮大量投入青春和金錢的小窩,會不會隨著時間增值成金窩銀窩。如果要評估房屋的增值空間有八大要點:
1.「地段」:房價和地價緊密相連,在熱門地段上的房價不漲很難更不可能跌。
2.「品牌建商」:雖然品牌不見得等於品質,但品牌形象大多是靠經驗和口碑累積的,自然不會有太大的落差。
3.「格局」:擁有好的格局與採光條件,也能讓房屋在比價中脫穎而出。
4.「環境」:周遭有公園學區、賣場等生活機能好的區塊,絕對站穩不敗之地。
5.「公設」:像社區藝廊、游泳池、健身房、遊戲室、視聽室等,都能間接提升住戶的生活品質。
6.「建材」:選用高級耐用的建材,本身就保值,加上優秀功能性可以延長建築及內部的使用壽命。
7.「住戶」:根據千金難買好鄰居的不敗定律,當某個建案有名人入住或是群聚著社會階級比較高的人士,房價往往會跟著看漲,變成另一種無形的代言。
8.「物業管理」:優良的物業管理可以提供舒適、清潔、便利、安全的生活空間,並藉著營運管理增加收入,提升建築和土地價值。

好地段次級屋況 與 次級地段好屋況
至於在購屋總價差不多的前提下,進行地段和屋況PK戰,除了取決於個人想要的生活型態外,還要考慮將來是不是有換屋轉手的可能性。因為在好地段的次級屋況,即使房子折舊但在地價不減反增的前提下,平均房價還能維持一定的增值空間,甚至轉賣前還能透過整修來回春。但在次級地段的好屋況,除了同樣會面臨到房子折舊的問題,還可能會遇到後續不易脫手的窘境。而且最重要的是,房子所在地段是評斷房價高低的關鍵,尤其銀行的核貸標準裡,建物地段比較好,也能拿到比較高的貸款成數。

買對房子就可享受增值
那如果房子真的增值了,可以選擇繼續住下去,也能趁機轉租轉賣賺一票。通常換屋的前提是先看準了想下手的新物件,還要確認現有的房子能夠脫手,來進行資金間的轉換。相信只要利息還在低檔,持續投資在自住轉手兩相宜的「房地產」,仍然是不錯的選擇。  


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因為預售屋自備款門檻低、付款輕鬆,成為不少首購族和投資客的買屋首選。但預售屋跟成屋不同,沒有實體的房子可以參考,只能透過接待中心裡美輪美奐的樣品屋,和文宣上漂亮的示意圖和文字來想像。所以到底要怎麼評估一個看不到的建案,就要掌握以下幾個關鍵點。

做完功課後再現場探勘
不管買什麼樣的房子,除了建物本身的條件外,最重要的就是「地段」。還沒到接待中心前,可以先在網路上做功課,搜尋附近環境、交通及各項生活機能的資訊;接著再親自到接待中心,進一步實際了解這個建案的細部規劃,包括和隔壁房子的棟距、高度差,還有附近的土地分配運用。尤其在接待中心階段,還要特別注意業者是不是有合法建照、如果有和地主合建的情況,連土地產權都有確切的買賣契約。

注意平面圖的細節
確認完外部環境和合法銷售資格後,再針對自己選定通風、採光優良那一戶,來評估內部空間。因為預售屋沒有實體房屋可以看,樣品屋的格局也不見得是未來實際交屋的情況,所以平面圖一定要看仔細。平面圖主要用來預先估算室內尺寸,尤其要特別注意牆壁厚薄、梁柱位置、樓梯寬度,以及整體空間和家具之間的大小比例,才不會誤判實際空間規劃。若有游泳池、健身房等公設的話,也要知道位置,因為如果這些設備在室內就會納入公設比,分攤到房屋權狀坪數裡。

看屋當天別簽約
最後要提醒您,盡量別在看屋當天付訂簽約!因為很多建案會推出「現場簽約贈送家電」或其他優惠,來讓賞屋民眾衝動下訂。在沒有經過各方面的考量和仔細閱讀合約的情況下,很容易買到後續會產生糾紛的房子。在下訂前,可以向建商索取契約影本來審閱。同時也要在簽約前詢問解約條件,及其他像是契稅、代書費、火險、外接水電等額外費用,才能做到有效的預算掌控。有幸遇上預售建案整體品質好、增值性高的話,若能邀請親朋好友一起「團購」幾戶,還能直接向建商討個大折扣。  


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了解預售屋銷售模式
許多針對預售屋房價節節飆漲的研究討論,都指向和投資客私下「炒紅單」息息相關。究竟什麼是「紅單」?運作和獲利方式又是什麼?所謂「紅單」就是「預售屋買賣權利預約單」,最早要從預售屋的銷售模式談起,一般預售屋的銷售期,分為「潛銷期」及「公開期」兩個階段。潛銷期是指預售屋的規劃大致定案,但是還沒決定價格,也沒有對外公開;而公開期則是指每坪單價已經確認,可以正式對外銷售的階段。

紅單的由來
紅單買賣的現象,則大多發生在潛銷期。部分建商或代銷公司在還沒取得建照前,會先開放部分戶數、以低於公開市價的價格,提供給特定客戶或口袋名單客群進行預訂,來營造新建案熱銷的情境。這些擁有預購權的人,都要先繳一筆幾萬塊的訂金給建商或代銷公司,然後他們會收到一張「預售屋買賣權利預約單」做為優先承購的證明。一般的預約單都是紅色,所以業界就把它叫做「紅單」。

投資客就是紅單大戶
還有另一種紅單,是由投資客主動找建商開價,同樣要先付一筆幾萬塊的訂金給建商,簽下預售屋買賣權利預約單。紅單上會註明每坪的購買金額,及可以憑單享有優先購買及簽約的權利,但實際上不是真的要買下這個預售屋,而是要把紅單加價賣給後續想買預售屋的民眾,來賺取紅單前後的價差。

看清紅單背後的真相
所以「紅單」只是預售屋買賣的權利,它和預售屋下訂後繳交的訂金單不一樣。因為紅單的金額較低,有些惡意炒作的業者甚至會一戶多賣,以便營造出多方客戶搶購的假象,實際上卻破壞了正常的預售屋交易秩序。現在財政部已經鎖定這種紅單轉賣賺差價的情形查稅,漏報的投資客將加罰稅額的50%做為罰金。在此也要提醒民眾,買預售建案前就要先做好功課,找信譽優良的建商,才不會多花了銀子又助長炒房的歪風。


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坊間常傳出買有民眾買屋時已經下訂,事後改變主意想拿回訂金的糾紛。看屋下訂的金額,通常是房屋總價的2%到5%左右,從幾萬塊到十幾二十萬不等,對於已經付出去的訂金,是不繼續簽約買房就會被全數沒收?還是有條件退還?

簽約款與合約審閱
一般來說,除了最早支付的訂金外,在簽約時還需要付一筆房屋總價一成的「簽約款」,簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款。在完成下訂程序後,業者必須提供合約書給消費者帶回去審閱,而內政部也有公告:關於成屋及預售屋買賣定型化契約的審閱期間至少為5天。由於定型化契約由單方製作,通常對立約那方比較有利,因此《消費者保護法》第11條便規定:企業經營者應提供消費者30日內的審閱期。

自動放棄合約審閱屬於無效約定
不過少數業者會在契約中加入「自願放棄合約審閱期」的條款,但這個行為已經違反消保法應記載及不得記載事項。很多業者自以為在合約中加入此條款,就可規避「合約審閱期」的規定。不過要是消費者日後發現有損自身權益的內容,還是能夠依「合約審閱期」的規定,來主張合約無效。甚至有些業者會要求消費者現場看合約書、現場簽約,並在合約書中加入「簽約前已充份審閱合約」的條款,如果因此讓消費者權益受損,消費者也可以提出申訴。

注意空白契約的陷阱
還有業者為了買賣成交,一邊提供契約給消費者審閱,一邊又提供不明確的空白契約給消費者簽。除了違反前面所提的審閱期規定,還包括雙方對契約標的物詳細內容並未達成共識。如果消費者對定型化契約有疑慮,也表明不願購買,那這個契約就不能續行。要是碰上業者拖延,以簽好的本票要求履行契約,消費者也可以主張本票的原因關係不存在而拒絕支付,並要求業者退還本票。

訂金與簽約款的退費差異
所以,如果在合約簽訂後的30天內,已經支付的訂金可全額退費,而且業者也不能以信用卡付款或其他理由收取手續費。至於簽約款則以合約相關內容退費,或由雙方協商金額,但也可能全數被沒收。因此要提醒民眾,付訂簽約前一定要善用「合約審閱期」,仔細評估各項買屋需求與條件,避免後悔時造成金錢和時間上的損失。


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買屋前的六大評估項目
一次終結不斷搬家和租屋糾紛的惡性循環,能夠擁有自己的小屋,是很多無殼蝸牛的夢想。不過,現在的你真的適合買房子嗎?在準備投入動輒一二十年的貸款前,首先要思考幾個問題,第一是經濟收入穩定嗎?第二是想一個人的獨居,還是跟親友同住?第三、想買什麼樣的房型?第四、想買在什麼地方?第五、預計在什麼時候買房?而第六點也是最重要的動機,為什麼你想買房子?

先有穩定的收入再規畫支出
首先,買屋除了要先準備一筆自備款外,還可能會有室內裝潢、添購新家具家電的費用,以及後續分期繳交貸款時的支出。扣除前述的費用之外,至少還要預留三個月以上的生活週轉金,所以「收入穩定」或者是荷包滿滿不用向銀行借錢買房,就自然成為經濟上的先決因素了。

生活型態決定購買的房屋類型
至於該買什麼樣的房子、買在什麼地方,不只要衡量經濟能力,也要配合自己的生活型態。像是預算有限或沒打算永久居住的單身貴族或是新婚夫妻,則可以考慮大套房、一房一廳的組合,等有新增家庭成員的需求,或資金充裕時再來進行換屋,從小屋慢慢變大。而與家人同住,建議選擇三房以上,或是可以分層保有各自生活空間的透天厝,要是再跟同住親友一起分攤家計及貸款,既能減輕經濟壓力,也能互相照應。

買屋首選能節省最多時間成本的位置
買屋自住的地點,撇除增值不敗定律的「地段守則」,當然還是以生活機能健全、優質環境、通勤時間短為考量。如果是雙薪夫妻,建議選擇離家庭經濟來源那一方辦公比較近的位置,避免舟車勞頓影響工作表現及績效。同時,如果有小孩的家庭,可考慮離父母家近的地方,這樣能就近照料雙親和托育孩子,藉此還能省下一些保母費,算是一舉兩得的做法!

探討真正的購買動機後再決定
最後要探討買房的時機點和動機,很多人會選擇在工作數年、有一定存款後置產,也有人「成家立業」為了結婚而買屋、甚至為了投資而買。什麼才是進場的最好時機,除了看準代銷最後的出清、投資客的急售,也可以透過各種管道,遇到最適合自己的房子。不過,還沒通過自我購屋評估的朋友,還是可以多關心市場行情,累積豐富資訊後,在需要時快速找到速配的物件。


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